群租，是堵是疏？
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2006-9-20 15:41:45
来源: 镇江房产网
主持人：自本报率先提出群租问题后，引发了社会各界的广泛关注。有人说它存在安全隐患，扰乱治安，应该禁绝。也有人认为这是一种新的居住形态，并不违法，宜疏不宜堵，应该规范。还有社会学家认为这是弱势群体自力救济的新型居住方式，是对社会空间不平衡利用的一种挑战，有利于盘活存量，减少资源的浪费。此前，沪上第一起因群租引发的案件在绿城小区出现。群租是否违法？禁止群租是否侵害了群租群体的生存权？如不禁止，那么应该由哪些部门进行管理，是否应该专项立法予以规范？本期楼市话题围绕诸多因群租引发的问题，请各位嘉宾发表观点。
沪上群租第一案回放：据有关媒体报道，绿城小区二房东付女士想搬8张床进小区，遭到物业阻止，原因是小区有规定，业主或者二房东不得分割、不得转租房屋。为此，付女士以物业限制其及房客进出，侵犯了他们的人身权为由将物业告上法庭。旁听了该案的绿城业主孙先生表示，他同情房客，痛恨无节制谋求利益的二房东。
据居委会的一份调查显示，小区内业主自住700 余户，出租住房205 户。与之相对应的数字是，小区常住居民有1600 余人，而租房客已经达到了1200 余人。群租，已是绿城小区不容忽视的现象。绿城小区论坛上居民们对群租现象展开了热烈的讨论，众说纷纭。部分业主认为：群租现象降低了小区的品质，影响了业主的生活，存在严重的治安、消防隐患，应予以遏止。租客认为：我也是花钱租的房子，应该享受到应有的权利，不应受到歧视。无论是业主还是租客都表达了对不良二房东欺上瞒下，赚黑心钱的愤慨。
■嘉宾观点
居委书记：不要贸然定性
花木东城五居委（管辖绿城小区）书记蔡志兴：群租，是堵还是疏，这是个头疼的问题。不少业主不断投诉，要求驱逐群租者，认为群租破坏小区环境，应该制止。但目前对于群租并没有一个清晰的界定，也不能贸然定性，如果处理方式过于简单粗暴，会引发社会矛盾，不利于小区的和谐安定。对于绿城小区的群租问题，我们目前还是通过提高准入门槛和加强管理来处理。由居委会牵头协调，联合社保、工商、民警和物业等各个部门，一方面加大租赁税的征收力度，利用经济手段增加群租经营者的成本，提高准入门槛，控制群租情况在绿城小区的蔓延；另一方面对现有群租情况加强监督和管理，租客须凭暂住证、租房合同办理出入证进出小区。花木社保大队、物业和税务在居委会设点，租客办理暂住证、出入证，房东缴纳租赁税可一站完成，既保证了信息采集的及时也方便了租客。自9月25日开始，绿城四扇大门将启用门禁系统，届时居民将刷卡进入，进一步保证小区的安全。
其实无论是业主还是租客，共同住在一个小区，都希望居住环境安全整洁，两者之间并不是对立的。我们居委会能做的就是利用政府的力量，协调各方的关系，使各部门的管理形成合力。我们也希望能够通过社会各界不断研究，加以规范，摸索一条群租管理的新路来。
复旦教授：群租不能“妖魔化”
复旦大学法学院段厚省教授：群租不违法，不能随意定性。对于群租，宜疏不宜堵。安全隐患、相邻纠纷等问题不仅仅是群租独有的，因此不要“妖魔化”群租。
一个新的社会现象的出现，意味着一种新兴的法律关系，不能消极地对待它。比如说在计划经济时期的“投机倒把”罪，自1997 年我国刑法修订后取消了，已开始慢慢淡出历史舞台。“投机倒把是个筐，什么罪都往里装”的说法，今天看来颇为荒唐。群租也是这样，不能一味地打压禁绝。作为一种不同于一般租赁关系的新形态，可以考虑专项立法加以界定和规范。
此外，我认为群租更多的是一种趋利行为，应该从利益本身出发进行调整。通过征收租赁税，增加物业管理费等经济杠杆来平衡。同时采取“内紧外松”的方式，各职能部门加强管理疏导，不能把管理部门的责任转嫁到老百姓头上，形成“惰性政治”。
社会学家：群租应得到鼓励
社会学家顾晓鸣：群租，由来已久。上海老早就有“七十二家房客”，这就是群租。群租，全世界都有，我去美国游学的时候，就亲身经历过，哈佛大学旁边的一间公寓房，隔成四间，一个月135美元。所以，对于群租不要视为洪水猛兽。我认为群租没有什么不好，关键是管理要跟上。群租和“拼车”有异曲同工之处，都是在市场经济的情况下，对资源的一种合理利用，我认为有其合理性和积极意义。上海作为一个开放的都市，应该以一种开放的眼光来对待这种新的居住形态，这是低收入群体在自发地谋求生活成本和生活质量的最合理比例，是一种生存本能。我真恨不得市中心那些空置的楼盘都群租出去，有什么不好呢？空置等于城市空间被浪费，基础设施被浪费。群租就是对这种浪费，这种城市空间不平衡问题的一种挑战。这样空置得到了有效控制，利用率提高，增加了市中心的人气，又节能减耗，减少了个人乃至整个社会的成本，别的不说，仅交通一项就可大为节约。
律师：禁止群租违宪
上海联业律师事务所许海波律师：群租既是一个法律问题，也是一个社会问题。一方面，群租会向家庭旅馆方向发展，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况，另一方面，由于对社区内群租现象难以管理，易带来社区安全隐患。因此，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。但是同时不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题。根据《中华人民共和国宪法》第33条的规定，国家保障和尊重人权。生存权和居住权是每一个城市居民最基本的人权。尤其对于一些刚刚参加工作的年轻人来说，租房是一笔很大的开支。而对那些进城务工的人员来说，租金支付能力更低。如果盲目取缔群租，低收入群体的人权会受到侵害，违反宪法。说到底，群租需要综合治理，在加强政策立法和行政管理的同时，我们也需要一些人文关怀。
法务经理：群租怎么不可以
21世纪不动产上海区域法务部经理王宗琦：存在就有合理性。上海的外来人员与日俱增，而租房的价格却居高不下。与他人合住就可分担房租，只要不妨碍左邻右舍，何乐不为？如果一刀切，禁止群租，那么低收入群体怎么办，马路当床？到时治安问题和社会问题会更加严重。只要房客不私搭乱建、不破坏房屋结构、不影响相邻关系、不妨碍物业管理，只要群租不危及房客的居住安全和人身健康，群租就没有违反法律、行政法规的强制性规定，从法律层面而言，有关群租的合同就是有效的，当事人之间的意识自治就应当受到保护。所以，在目前相关群租的法律、法规存在盲点的情况下，竭力禁止群租是不现实的。
房产中介在接受房东委托后，最好能问清楚房东是否同意群租或转租后再行挂牌，同时建议在租赁合同里不妨增加解除条件，即如人均建筑面积或人均使用面积达不到规定的要求时，租赁双方均享有合同解除权；再次，房东群租房屋后，应强制其办理租赁合同登记备案，以利于治安管理；最后，政府各级部门如建筑、消防、卫生等部门要加强管理督导，使群租走上良性发展的轨道。
立法专家：《业主公约》是关键
上海市政府立法专家韩皓：我个人认为群租问题没必要专门立法，可通过《业主公约》进行约定，以“民主自治”的方式解决。国外没有小区的概念，是以每栋楼为单位，有些公寓楼会挂出“NO PAT ”（禁养宠物）或者“NO CHIL DREN ”（无儿童公寓）的铭牌，这是经过全体业主表决，大部分业主同意的，并写入《业主公约》。那么业主就必须遵守公约，其他要养宠物或者养小孩的家庭就会考虑购买别处的物业。对于群租我们完全可以借鉴这一办法，在《业主公约》中进行约定，本小区物业不得群租、转租。当然这要经过业主表决。
法学家：四剂良方规范群租
上海财经大学法学院教授宋锡祥：近来上海和其他地区的群租现象日益突出，我个人认为应从以下四方面进行应对：1、从立法方面来看，建议上海市立法部门，对《上海市房屋租赁条例》进行修改，增加规范群租行为的相关条款：包括对房屋群租作出界定、明确群租出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件；2、从执法方面来看，应加强治安管理，组织本市公安、房屋土地资源管理、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门，参照既顾全全局利益又照顾局部利益，既满足产权人利益又照顾相邻关系人利益，既鼓励社会效率又主张社会公正，既有抬高门槛的入门条件，又有补充救济的疏导出口的精神，协同制定具体的群租出租条件和群租承租条件，抑制群租带来的暴利，居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；3、通过税收等手段对群租进行市场调控。主要是对部分逃税人群加大查处力度，加重处罚。对于房东群租所得的超额利润依照个人所得税的细则征税。同时，对于明显存在群租行为的房东收取高额物业管理费，并加收清扫费、维修费等其他设施维护费用。通过这一手段来提高群租行为的进入成本，充分发挥市场经济本身的循环作用来遏制这一现象；4、通过“业主公约”中对群租现象进行规范。总之，通过多管齐下的手段，对群租现象进行综合治理，将群租现象的负面影响降至最低程度。
■你说我说
天涯社区陆晚嫣：有钱谁不想住宽敞点？但微薄薪水和高昂的房价，租金对比太强烈了。
天涯社区荷香豆：如果社会有很多公共租赁公屋，对刚参加工作的大学生或其他员工就有比较好的住处了，现在的企业都不解决住处的，因此群租是没有办法的现实办法，是过去的过渡房一个新的延续，因此很多酒店如果效益不好都可改群租式公寓的！
绿城社区论坛绿城二房东：现在是市场经济，二房东之间也存在着激烈的竞争，只有提供性价比最高的房子才能被租客接受，太黑心的二房东是无法长久立足的。绝大多数是不黑的，是按照租客需求来提供服务的。
w eizhinan 在博客里写道：群租产品负面报道颇多，坏的产品侵犯了邻居和居住者的利益，这不必说，但是好的群租产品侵犯了谁的利益？
业主王女士：别的不说，群租会降低小区物业的品质，影响房子的价格。我本来看好一个高档楼盘准备购买，后来听说有群租，我就打了退堂鼓。
沪上群租第一案回放：据有关媒体报道，绿城小区二房东付女士想搬8张床进小区，遭到物业阻止，原因是小区有规定，业主或者二房东不得分割、不得转租房屋。为此，付女士以物业限制其及房客进出，侵犯了他们的人身权为由将物业告上法庭。旁听了该案的绿城业主孙先生表示，他同情房客，痛恨无节制谋求利益的二房东。
据居委会的一份调查显示，小区内业主自住700 余户，出租住房205 户。与之相对应的数字是，小区常住居民有1600 余人，而租房客已经达到了1200 余人。群租，已是绿城小区不容忽视的现象。绿城小区论坛上居民们对群租现象展开了热烈的讨论，众说纷纭。部分业主认为：群租现象降低了小区的品质，影响了业主的生活，存在严重的治安、消防隐患，应予以遏止。租客认为：我也是花钱租的房子，应该享受到应有的权利，不应受到歧视。无论是业主还是租客都表达了对不良二房东欺上瞒下，赚黑心钱的愤慨。
■嘉宾观点
居委书记：不要贸然定性
花木东城五居委（管辖绿城小区）书记蔡志兴：群租，是堵还是疏，这是个头疼的问题。不少业主不断投诉，要求驱逐群租者，认为群租破坏小区环境，应该制止。但目前对于群租并没有一个清晰的界定，也不能贸然定性，如果处理方式过于简单粗暴，会引发社会矛盾，不利于小区的和谐安定。对于绿城小区的群租问题，我们目前还是通过提高准入门槛和加强管理来处理。由居委会牵头协调，联合社保、工商、民警和物业等各个部门，一方面加大租赁税的征收力度，利用经济手段增加群租经营者的成本，提高准入门槛，控制群租情况在绿城小区的蔓延；另一方面对现有群租情况加强监督和管理，租客须凭暂住证、租房合同办理出入证进出小区。花木社保大队、物业和税务在居委会设点，租客办理暂住证、出入证，房东缴纳租赁税可一站完成，既保证了信息采集的及时也方便了租客。自9月25日开始，绿城四扇大门将启用门禁系统，届时居民将刷卡进入，进一步保证小区的安全。
其实无论是业主还是租客，共同住在一个小区，都希望居住环境安全整洁，两者之间并不是对立的。我们居委会能做的就是利用政府的力量，协调各方的关系，使各部门的管理形成合力。我们也希望能够通过社会各界不断研究，加以规范，摸索一条群租管理的新路来。
复旦教授：群租不能“妖魔化”
复旦大学法学院段厚省教授：群租不违法，不能随意定性。对于群租，宜疏不宜堵。安全隐患、相邻纠纷等问题不仅仅是群租独有的，因此不要“妖魔化”群租。
一个新的社会现象的出现，意味着一种新兴的法律关系，不能消极地对待它。比如说在计划经济时期的“投机倒把”罪，自1997 年我国刑法修订后取消了，已开始慢慢淡出历史舞台。“投机倒把是个筐，什么罪都往里装”的说法，今天看来颇为荒唐。群租也是这样，不能一味地打压禁绝。作为一种不同于一般租赁关系的新形态，可以考虑专项立法加以界定和规范。
此外，我认为群租更多的是一种趋利行为，应该从利益本身出发进行调整。通过征收租赁税，增加物业管理费等经济杠杆来平衡。同时采取“内紧外松”的方式，各职能部门加强管理疏导，不能把管理部门的责任转嫁到老百姓头上，形成“惰性政治”。
社会学家：群租应得到鼓励
社会学家顾晓鸣：群租，由来已久。上海老早就有“七十二家房客”，这就是群租。群租，全世界都有，我去美国游学的时候，就亲身经历过，哈佛大学旁边的一间公寓房，隔成四间，一个月135美元。所以，对于群租不要视为洪水猛兽。我认为群租没有什么不好，关键是管理要跟上。群租和“拼车”有异曲同工之处，都是在市场经济的情况下，对资源的一种合理利用，我认为有其合理性和积极意义。上海作为一个开放的都市，应该以一种开放的眼光来对待这种新的居住形态，这是低收入群体在自发地谋求生活成本和生活质量的最合理比例，是一种生存本能。我真恨不得市中心那些空置的楼盘都群租出去，有什么不好呢？空置等于城市空间被浪费，基础设施被浪费。群租就是对这种浪费，这种城市空间不平衡问题的一种挑战。这样空置得到了有效控制，利用率提高，增加了市中心的人气，又节能减耗，减少了个人乃至整个社会的成本，别的不说，仅交通一项就可大为节约。
律师：禁止群租违宪
上海联业律师事务所许海波律师：群租既是一个法律问题，也是一个社会问题。一方面，群租会向家庭旅馆方向发展，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况，另一方面，由于对社区内群租现象难以管理，易带来社区安全隐患。因此，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。但是同时不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题。根据《中华人民共和国宪法》第33条的规定，国家保障和尊重人权。生存权和居住权是每一个城市居民最基本的人权。尤其对于一些刚刚参加工作的年轻人来说，租房是一笔很大的开支。而对那些进城务工的人员来说，租金支付能力更低。如果盲目取缔群租，低收入群体的人权会受到侵害，违反宪法。说到底，群租需要综合治理，在加强政策立法和行政管理的同时，我们也需要一些人文关怀。
法务经理：群租怎么不可以
21世纪不动产上海区域法务部经理王宗琦：存在就有合理性。上海的外来人员与日俱增，而租房的价格却居高不下。与他人合住就可分担房租，只要不妨碍左邻右舍，何乐不为？如果一刀切，禁止群租，那么低收入群体怎么办，马路当床？到时治安问题和社会问题会更加严重。只要房客不私搭乱建、不破坏房屋结构、不影响相邻关系、不妨碍物业管理，只要群租不危及房客的居住安全和人身健康，群租就没有违反法律、行政法规的强制性规定，从法律层面而言，有关群租的合同就是有效的，当事人之间的意识自治就应当受到保护。所以，在目前相关群租的法律、法规存在盲点的情况下，竭力禁止群租是不现实的。
房产中介在接受房东委托后，最好能问清楚房东是否同意群租或转租后再行挂牌，同时建议在租赁合同里不妨增加解除条件，即如人均建筑面积或人均使用面积达不到规定的要求时，租赁双方均享有合同解除权；再次，房东群租房屋后，应强制其办理租赁合同登记备案，以利于治安管理；最后，政府各级部门如建筑、消防、卫生等部门要加强管理督导，使群租走上良性发展的轨道。
立法专家：《业主公约》是关键
上海市政府立法专家韩皓：我个人认为群租问题没必要专门立法，可通过《业主公约》进行约定，以“民主自治”的方式解决。国外没有小区的概念，是以每栋楼为单位，有些公寓楼会挂出“NO PAT ”（禁养宠物）或者“NO CHIL DREN ”（无儿童公寓）的铭牌，这是经过全体业主表决，大部分业主同意的，并写入《业主公约》。那么业主就必须遵守公约，其他要养宠物或者养小孩的家庭就会考虑购买别处的物业。对于群租我们完全可以借鉴这一办法，在《业主公约》中进行约定，本小区物业不得群租、转租。当然这要经过业主表决。
法学家：四剂良方规范群租
上海财经大学法学院教授宋锡祥：近来上海和其他地区的群租现象日益突出，我个人认为应从以下四方面进行应对：1、从立法方面来看，建议上海市立法部门，对《上海市房屋租赁条例》进行修改，增加规范群租行为的相关条款：包括对房屋群租作出界定、明确群租出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件；2、从执法方面来看，应加强治安管理，组织本市公安、房屋土地资源管理、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门，参照既顾全全局利益又照顾局部利益，既满足产权人利益又照顾相邻关系人利益，既鼓励社会效率又主张社会公正，既有抬高门槛的入门条件，又有补充救济的疏导出口的精神，协同制定具体的群租出租条件和群租承租条件，抑制群租带来的暴利，居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；3、通过税收等手段对群租进行市场调控。主要是对部分逃税人群加大查处力度，加重处罚。对于房东群租所得的超额利润依照个人所得税的细则征税。同时，对于明显存在群租行为的房东收取高额物业管理费，并加收清扫费、维修费等其他设施维护费用。通过这一手段来提高群租行为的进入成本，充分发挥市场经济本身的循环作用来遏制这一现象；4、通过“业主公约”中对群租现象进行规范。总之，通过多管齐下的手段，对群租现象进行综合治理，将群租现象的负面影响降至最低程度。
■你说我说
天涯社区陆晚嫣：有钱谁不想住宽敞点？但微薄薪水和高昂的房价，租金对比太强烈了。
天涯社区荷香豆：如果社会有很多公共租赁公屋，对刚参加工作的大学生或其他员工就有比较好的住处了，现在的企业都不解决住处的，因此群租是没有办法的现实办法，是过去的过渡房一个新的延续，因此很多酒店如果效益不好都可改群租式公寓的！
绿城社区论坛绿城二房东：现在是市场经济，二房东之间也存在着激烈的竞争，只有提供性价比最高的房子才能被租客接受，太黑心的二房东是无法长久立足的。绝大多数是不黑的，是按照租客需求来提供服务的。
w eizhinan 在博客里写道：群租产品负面报道颇多，坏的产品侵犯了邻居和居住者的利益，这不必说，但是好的群租产品侵犯了谁的利益？
业主王女士：别的不说，群租会降低小区物业的品质，影响房子的价格。我本来看好一个高档楼盘准备购买，后来听说有群租，我就打了退堂鼓。
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