北京:80亿公共维修基金暗藏魔鬼 交时容易用时难

1月23日，北京市政协委员刘子华一纸关于公共维修基金的提案，激起今年北京政协会议的讨论热浪。

    “再过几年，公共维修基金的问题将遭遇爆发的高峰期。”刘子华告诉记者。

    据了解，目前北京的公共维修基金管理存在巨大隐患，从去年开始，这个隐患已初现端倪，相关诉讼渐有发生。刘子华解释说，中国的住房商品化直至20世纪90年代才开始，开发时间比较集中，总体来说房屋比较新，很多房屋尚处在5年保修期，而过几年房屋设备老化，接踵而来的维修基金问题会让人措手不及。

    无独有偶，另一位政协委员李晓林也提交了一份《关于百姓住房维修基金监管使用的建议》，指出北京房屋业主6年来交纳住房维修基金不少于80亿元，可至今没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该基金于物业的维修。

    80亿是已经按照规定存入指定银行账户的数字，而刘子华告诉记者，房屋业主真正交纳的维修基金总数远不止这个数字，而且没有存入指定账户的暗数，就被掌握在开发商手中。

    两个提案，恰恰是公共维修基金问题的两面。

    维修基金黑洞

    维修基金的设立本来是有规可循的。

    按北京市相关规定，购商品房时，业主需交纳总房价2％的公共维修基金，公房售后维修基金由售房单位从售房款中按多层住宅20％、高层住宅30％的比例划拨，而购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2％的比例交纳。

    但在实际执行过程中，这笔钱是去无影踪，业主也无从查起。

    刘子华介绍，很多购房者发现，这占房价2％、为数不小的一笔钱，由开发商代收已经不合理，收取前没有解释公示，收取后也只有一张开发商出具的单薄收据，无从以此为据，说明自己是这笔钱的所有者。

    而根据2003年北京市出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》，商品住宅维修基金由市小区办代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。当商品住宅的物业管理委员会成立后，市小区办应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理，或经管委会同意交由物业管理企业代管。

    但由于大部分新建小区还没有到大修或中修期，该管理办法一直未真正按程序实施过。

    “目前我们没有一个具体而合理的程序，能对维修基金的收取、存放和使用过程进行监督。”刘子华说。

    事实上，不止北京有维修基金管理规范的缺失，全国已出现多起挪用甚至侵吞专项维修资金的案例。

    去年，广东省消协公布的房地产投诉分析表明，物业维修基金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据广州市国土资源和房屋管理局物业处负责人介绍，目前广州市的发展商和物业公司共向业主收取物业维修基金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。

    交时容易用时难

    这笔钱收得爽快，但是真到用的时候，要起来就没有那么容易了。

    李晓林认为，在一个报批制度下，6年以上的时间中无一个案例获得批准是不正常的，而有关部门工作人员介绍，维修基金的使用报批制度至今“形同虚设”是因为“相关制度至今尚未完善”。

    去年7月，北京盛世嘉园、美林花园、朝阳园等几个2000年前后入住的小区因为有些设备过了保修期，出现问题，于是去申请公共维修基金，却没有得到有关部门的批准。其中，盛世嘉园是由业主委员会向市小区办申请，但至今仍未有回音。

    老的公房小区也遭遇了同样情况。

    2003年，在购房之初，北京玻璃研究院职工就按比例交纳了住房公共维修基金。该职工宿舍负责人贾丙国曾向基金管理中心———西城第一管理部，提交过更换老电梯费用的申请，然而被告知因没有相关法规支持维修基金的操作，所以申请没有被批准。

    对这些没有批准的申请，北京住房公积金管理中心负责人解释，由于管理中心无法判断申请是否合理，所以公共维修基金目前不能使用。

    魔鬼藏在细节中？这看似合理的解释，其实是在同一个问题的前提下得出的。

    “住房维修基金并不来源于财政，而是从百姓兜里掏出的钱，应该真正用在百姓的住房维修上。”李晓林说。他在本次提案中提出，百姓住房维修基金每个个案的申请材料应预先公示一个时期，如一个月以上；每个个案的批准或不批准监管部门均应有明确的文字表述。

    “是错误的定位导致了这样的结果。”中国政法大学行政法专家薛刚凌质疑说，“这笔钱是业主自己的，其实政府部门只是一个代管人，可以收取必要的代管费用。但是现在这个角色好像搞错了，政府成了‘支配者’。”

    政府监管必不可少

    但也有专家认为，在目前房地产市场比较混乱的情况下，政府必要的监管也不可少。

    刘子华建议，应当在政府内部设立一个专门机构，来监督专款收取和专用，并定期进行核查。

    他认为，这个专门机构需要监督保障维修基金使用得合理、公开、公平，基金出入透明，而开发商由于有自己的利益在里面，要做到这一点不大容易。“原本这种监督机构最好是一个独立的中介机构，可是我们现在社会信用体系没有建立起来，因此政府监督是相对有效的方式。”

    而基金的使用，很多律师和学者认为应该由业主委员会决定。

    “对维修基金设立专门机构进行监督、专款专用制度的实现，立法是当务之急的事情，”刘子华的此次提案，目的正是希望提醒立法机关和政府相关部门，在问题还没有全面爆发前，立法应当先行。

    刘子华希望，政府既要对维修基金的收取和使用进行有效监督，也要摆正自己服务而非管理的角色。“只有这样，才能重新梳理这个与业主利益紧密相关的公共维修基金制度。”