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认购"定金"应不应该退还？

http://www.hnfczl.cn 2006-10-6 10:34:02 来源: 镇江房产网

1998年12月10日，王先生与某销售代理商签订《房产认购意向书》，准备认购公寓一套，价值人民币180万元。该意向书规定：认购方在签订认购书时支付认购定金6万元，认购方在签订认购书七个工作日内签署《预售商品房买卖合同》，买卖条件以所签合同书为准，如逾期未签视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。王先生应代理商的要求，支付了6万元认购"定金"，后因双方七日内未就正式预售合同达成一致意向，王先生要求退还认购款，但遭到拒绝，双方酿成纠纷。

     〈审判结果〉

     北京市海淀区人发法院经依法开庭审理，认定双方房屋买卖合同尚未生效，并于1999年3月作出判决，判决被告退还原告人民币6万元。

     〈本案评析〉

     根据《中华人民共和国经济合同法》和最高人民法院关于适用《经济合同法》的有关司法解释的规定，王先生与该代理商签订的《房产认购意向书》不具有合同性质，仅是双方就购房意向所达成的书面表示，对双方并无法律约束力。而双方约定在七日内签署的预售合同才是"商品房"这一特定标的物进行交易的依据。但是，这一正式合同的签署必须是预售方和认购方的真实意思表示，符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，无欺诈、胁迫或乘人之危的行为，即符合《经济合同法》第九条之规定：当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同才能成立。预售方基于维护自身利益，把预售合同中需要双方协商一致后才能填写的条款，根据自己的意愿填满，所谓在七日内签署合同的行为仅是认购方在销售方提供的合同上签字盖章，无任何商量余地。在此种情况下，王先生认为双主并未就合同的主要条款（如实测、暂测面积差额，交房日期、产权证的办理期限等）达到一致，不能签订预售合同，而非在七日内不愿签订，这是两种不同的法律行为。因此，销售方不能以不签合同就不退还认购金相威胁，在显失公平的情况下要求王先生签订合同，这是违背民法和经济合同法基本原则的。

     关于定金的问题。根据法律规定，定金是对合同履行的担保，而合同的履行是以合同的成立为前提，而合同成立的标志则必须是双方对主要条款协商一致。此案中，合同即指正式的商品房预售合同，预售方不退还购金所依据的《房产认购意向书》，从形式到内容都不是一个合法有效的商品房销售合同，也不是双方就买卖商品房这一特定标的物所要履行的合同，故该销售商无任何理由不退还认购金。

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