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李先生的定金如何退回来

http://www.hnfczl.cn 2006-9-26 15:08:46 来源: 镇江房产网

南郊李先生咨询说：他买房时交了两万元的定金，但在签合同时，由于某些原因与开发商没有与开发商达成购房协议，李先生就要求开发商退定金。开发商考虑后也表示同意退还定金，但却提出定金能退却不能马上就退，前提是要等将李先生的这套房子卖出后，再给李先生退其所交纳的定金。李先生对此不解，特咨询罗律师，请给予解答！
罗律师认为：
定金的作用只是来约束单方违约行为的，如果有一方违约就应适用定金罚责来追究这一方违约责任，同样如果是双方的原因造成约定目的不能实现的，对任何一方均不能适用定金罚责追究违约责任。对于购房中的定金来说，一般买受人交纳定金只是为了签订合同，如果因为合同某些条款未能达成一致意见，导致购房合同不能签订时，那双方均应承担责任，对任何一方也都不能适用定金罚责。传统的定金罚则是适用于单方完全违约，另一方则依约履行的情况。本案中，李先生与开发商签订合同的目的不能实现，是双方的原因造成的，不能适用定金罚责来约束属于弱势群体的买受人。在合同条款不能达成一致时，李先生完全有理由要回定金，因为这并非李先生单方的原因造成的，开发商也应承担责任，不能因为买受人未接受开发商的条件就属买受人违约，如果这样可以的话，买受人提出条件，开发商不答应且导致合同不能签订时，开发商可就要承担双倍返还定金的责任了。所以李先生应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“如果因当事人单方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”来主张定金罚责不应对自己适用，因为开发商对合同不能签订也有同样的责任。
其次李先生还可以查看以下开发商的相关资质及楼盘五证是否齐全、是否合法、是否有效。如果有证件不齐全或证件过期的情形，李先生可以避开定金罚责的使用，而通过民法的相关规定要回定金。
再者在实际操作中，买受人交了定金，一是开发商会找出各种方法来避免自己的责任，另一则是买受人往往为要回定金需付出很多时间精力，甚至所得到的定金也所剩无几。在西安市场上，某些大的开发商在定金的处理方式上还比较通情达理，一般通过协商途径即可解决。但对于其他开发商，买受人交纳定金之后，合同不能签订时，定金很难要回来；更何况，大部分开发商收取定金也是为了在签订合同时来约束买受人尽快接受自己的合同条款，如果是不懂法律的买受人，极有可能接受有陷阱的购房合同。所以，广大购房者在决定购房前或者在交定金之前，务必咨询一些专业律师或有买房经验的朋友！

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