物权法下月实施 民宅开公司必须征得邻居同意

近年来，很多餐饮、娱乐等企业把注册地设在住宅楼内。有的临街一楼住户利用自己的优势位置，把住房改为商用，搞“马路经济”、“围墙经济”。由于缺少相关法规约束，居民虽不堪其扰，但却无可奈何。

即将实施的《物权法》明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除了要遵守法律、法规及管理规约外，还要经过有利害关

案例：居民楼底层变火锅店扰民

今年3月份，因市政道路扩建，西安市民张先生所在单位的安置楼直接面对大街。很快，住宅楼底层的住户开始装修，准备开火锅店。从该火锅店装修开始，他们整栋楼就再也没有平静过。装修用的水泥、木材等占据了过道空间，不但让邻居们走路很不方便，而且施工发出的噪音严重影响了楼里住户的正常生活。

5月份火锅店正式开业后，每天不但饱受油烟之苦，晚上吃饭嘈杂的声音更是持续到深夜。张先生心有余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状况。

现象：商住混合楼业主之间争执多

昨日，咸阳市民郭先生说，他家隔壁开了一家广告公司，每天都有形形色色的人进进出出。郭先生表示：“隔壁公司动静大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的，影响休息。而且我的孩子还小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。”

西安南郊的罗女士则更为恼火，和她同住一层的住户在自己家里开了个麻将馆，一天到晚听到的都是刺耳的麻将声和争吵声，她为这事没少和隔壁邻居吵架，但吵完后一切照旧。最后她找到小区物业，物业工作人员也很尴尬，不知道该如何处置。

西安市物业管理协会曾福田表示，商用住宅出现在住宅小区，一是造成外来人员增多，成分复杂，影响小区安全；二是餐馆等会影响小区卫生；三是加快了住宅楼的损耗。比如电梯，公司的人员使用频率高，会减少电梯的使用年限，却要由全体业主来分摊维修费用，这是业主争执最多的地方

系的业主同意。

法规：不得随意改变住宅用途

民宅开公司或改为其他商用，就是改变了住宅的用途。对此，规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规，对“使用人”也应同样适用。也就是说，“使用人”也不能改变住宅用途。

10月1日起，禁止民宅改商用将有法可依，根据《物权法》草案第77条的规定：业主将住宅改变为经营性用房的，应首先遵守法律、法规及管理规约，并经有利害关系的业主同意。

专家：体现了民主解决的原则

曾经参与《物权法》草案起草的清华大学客座教授、深圳市物业管理研究所研究员李钊教授表示，《物权法》第77条的规定，体现了民主解决经济问题的原则。

他解释，在住宅小区禁不禁商的问题上，政府很难制定出一个对于所有区域都适用的公共政策，《物权法》制定这个规定的目的，是让人们学着自己去协商解决矛盾。对于《物权法》中没有规定明确的“利害关系”，他认为，“不存在没规定明确的问题，谁愿意主张权利谁就是有利害关系，你家楼下开餐厅影响到你的生活，你主张权利去禁止就有利害关系，不去主张权利就没利害关系”。

物业：充分尊重了小区业主自治

西安一家物业公司负责人黄先生表示，现在小区商、住业主因噪音等问题发生争执后，便把责任全部推到物业公司的头上，认为物业公司不作为。作为物业公司，相关法律却没有一个明确的规定，只能建议业主去走司法程序。是不是产生了这些问题后，大家都要去法院解决？实践中已经提出了很多问题，比如唱歌打牌影响其他人休息等，这些问题都要法院来解决是不现实的，这样就需要业主自治。

提起即将实施的《物权法》，他兴奋地说：“《物权法》第77条规定避开了在禁商问题上‘一刀切’、权益维护上‘一边倒’的不平衡，让人们在权益保障的大框架下，更自主地抉择。这避免了政策不断变动带来的公信力问题，也避免了多方的尴尬，而给公众更大的空间去计算、解决这一难题，推进市场发展与法治的进步。”

律师：有利害关系指全体业主

陕西许小平律师事务所杨蓬伟律师表示，一些小区的住户擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房，随之产生的噪音污染、油烟污染、安全隐患等问题，物业公司或是开发商也很难解决，大多数只能依赖相关行政部门采取行政手段，对房屋改做其他用途进行追究。

即将实施的《物权法》对此明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，第一要遵守相关法律规定，第二要经有利害关系的业主同意。这里“有利害关系的业主”，不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。