台湾物业管理模式值得借鉴
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2006-10-9 9:16:45
来源: 镇江房产网
据地产资讯播报2004年8月20日讯 长期以来，在物业管理界就物业管理属于“公营性质”还是“私营性质”一直存在着激烈的争论，“公营”者认为，物业管理更趋向于公共性质，在一些公共事务上，公共利益要比物业管理公司的经济利益更重要，而“私营”论者则认为，物业管理公司既然是企业，当然以追求利润为目标，没有利益则不管理。日前望京新城的命案发生，为这一争论做出了回 答：据媒体报导，望京西园区的4扇大门原来设有岗亭，在案发前一个星期刚刚撤岗，而撤岗的原因是这里的4家物业公司有经济纠纷。
去年该区为进行全封闭管理曾在外围修筑了围墙和4扇大门，这4扇大门成为“公共地段”。当时4家物业公司协议，这4扇门由其中一家物业负责，保安费用由4家公司共同出资。
一年后，负责这4扇大门的物业公司因为保安费用与其他公司发生纠纷。8月初，该公司将保安撤岗，“全封闭管理”从此名存实亡。保安岗撤走当天，居民就向居委会提了意见，居委会也向望京产业区居民事务管理公司做了汇报，但大门仍然无人把守。没想到，一个星期后就发生了命案。案件发生后，物业和居委会加强了保安管理，但是这4扇大门仍然是“安全死角”。而目前4家公司还在争论“门到底归谁管？”
新的物业管理条例发布以来，北京市的物业管理又上了一个新的台阶，但麻烦事很多，有关部门对此也小心翼翼。北京市发改委和北京市建委就修改之后的《北京市物业服务收费管理办法征求意见稿》和《北京市物业服务收费政府指导价标准征求意见稿》几次三番向市民征求意见就很说明问题。
乱收费依然严重
物业管理的现状是严重的，据国家发展和改革委员会最新统计，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。
根据发改委对近3年来全国价格举报电话受理的举报情况的统计，物业服务乱收费主要有三种表现形式：1、自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费。2、超过规定标准收费。3、只收费不服务或少服务。
台湾的物业管理模式值得借鉴
北京建筑设计院的一位专家介绍，台湾的物业管理模式值得借鉴。我国台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理，所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责，本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。
台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。
此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区各城市的经济发展与居民收入水平均比北京市高，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我国在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展，因此，出现望京这样的事件也就不足为奇了。
应不断发展和完善物业管理市场建设
这位专家认为应不断发展和完善物业管理市场建设，主要应从以下方面入手：
首先成立自律性中介组织，例如物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见，目前我国已有个别地方成立了类似组织。
其次成立规范服务监督的中介组织，例如价格仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题，如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意，并经政府价格部门审核认定，那么，由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。
物业管理公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚，或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，设立仲裁机构，除了规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系外，还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。
最后，应不断扩大市场容量，积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。
去年该区为进行全封闭管理曾在外围修筑了围墙和4扇大门，这4扇大门成为“公共地段”。当时4家物业公司协议，这4扇门由其中一家物业负责，保安费用由4家公司共同出资。
一年后，负责这4扇大门的物业公司因为保安费用与其他公司发生纠纷。8月初，该公司将保安撤岗，“全封闭管理”从此名存实亡。保安岗撤走当天，居民就向居委会提了意见，居委会也向望京产业区居民事务管理公司做了汇报，但大门仍然无人把守。没想到，一个星期后就发生了命案。案件发生后，物业和居委会加强了保安管理，但是这4扇大门仍然是“安全死角”。而目前4家公司还在争论“门到底归谁管？”
新的物业管理条例发布以来，北京市的物业管理又上了一个新的台阶，但麻烦事很多，有关部门对此也小心翼翼。北京市发改委和北京市建委就修改之后的《北京市物业服务收费管理办法征求意见稿》和《北京市物业服务收费政府指导价标准征求意见稿》几次三番向市民征求意见就很说明问题。
乱收费依然严重
物业管理的现状是严重的，据国家发展和改革委员会最新统计，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。
根据发改委对近3年来全国价格举报电话受理的举报情况的统计，物业服务乱收费主要有三种表现形式：1、自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费。2、超过规定标准收费。3、只收费不服务或少服务。
台湾的物业管理模式值得借鉴
北京建筑设计院的一位专家介绍，台湾的物业管理模式值得借鉴。我国台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理，所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责，本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。
台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。
此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区各城市的经济发展与居民收入水平均比北京市高，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我国在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展，因此，出现望京这样的事件也就不足为奇了。
应不断发展和完善物业管理市场建设
这位专家认为应不断发展和完善物业管理市场建设，主要应从以下方面入手：
首先成立自律性中介组织，例如物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见，目前我国已有个别地方成立了类似组织。
其次成立规范服务监督的中介组织，例如价格仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题，如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意，并经政府价格部门审核认定，那么，由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。
物业管理公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚，或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，设立仲裁机构，除了规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系外，还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。
最后，应不断扩大市场容量，积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。
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